2月21日，中央公布了一份重磅文件：《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)城市規(guī)劃建設(shè)管理工作的若干意見》，《意見》提出，要加強(qiáng)街區(qū)的規(guī)劃和建設(shè)，原則上不再建設(shè)封閉住宅小區(qū)，已建成的住宅小區(qū)和單位大院要逐步打開，實(shí)現(xiàn)內(nèi)部道路公共化，解決交通路網(wǎng)布局問題，促進(jìn)土地節(jié)約利用。

其中，“原則上不再建設(shè)封閉住宅小區(qū)，已建成的住宅小區(qū)和單位大院要逐步打開”這句話，引發(fā)熱烈討論。已建成小區(qū)誰有權(quán)決定開放？今后沒有封閉式小 區(qū)，是否意味著小區(qū)不再有物業(yè)？小區(qū)開放后安全如何保證？小區(qū)打開之后，有沒有什么配套措施來保障大家的權(quán)利？對于這一系列的問題，看看專家怎么說。而對于拆除圍墻是否違反《物權(quán)法》，最高法相關(guān)人員昨天上午也進(jìn)行了回應(yīng)。

1、打開小區(qū)是拍腦袋之舉？

對于中央的這份《意見》，有質(zhì)疑者認(rèn)為在執(zhí)行的過程中會(huì)遇到很大阻力，這是不是拍腦袋之舉？為什么現(xiàn)在這個(gè)時(shí)候提出要拆除小區(qū)的圍墻？實(shí)際上，出臺(tái)這一文件的背景是經(jīng)過37年發(fā)展，中國城市日新月異，但問題也不少，尤其是各種“城市病”，必須得治，刻不容緩。

以北京為例，堵車已經(jīng)成為十分嚴(yán)重的問題。城市規(guī)劃專家說，其實(shí)北京的道路寬度并不比國際上其他大城市窄，甚至要更寬，但擁堵的很大一個(gè)原因，就是城市支路等毛細(xì)血管不通暢，道路微循環(huán)不好。

此前在網(wǎng)絡(luò)上流傳的一張照片也顯示，從距離地面5公里的高度俯瞰巴黎、華盛頓、東京，能看到蛛網(wǎng)一般密布的干路支路，而北京地區(qū)只看得到成片的大院、小區(qū)和稀疏的城市道路。

國家發(fā)改委綜合運(yùn)輸研究所宏觀城市交通室主任程世東表示，西方國家城市發(fā)展一直是小街區(qū)，路網(wǎng)密，不會(huì)像我們一些城市經(jīng)常出現(xiàn)交通毛細(xì)血管堵塞的情況，

而封閉式的大院或小區(qū)不僅割裂了路網(wǎng)交通，而且從多個(gè)方面影響了城市生活。專家說，大部分生活性的街道上，應(yīng)該有更良好的關(guān)系。人走在街道上， 有一些小商店，有怡人的環(huán)境、步行空間、綠帶、休憩場所等，會(huì)讓人很舒服。而如果走在一條街上，旁邊只是圍墻，你就會(huì)覺得這條路很長。

從這個(gè)角度講，打開小區(qū)的決定恰逢其時(shí)，并非拍腦袋之舉，因?yàn)樵谥醒肟磥?，封閉小區(qū)是造成當(dāng)前城市病的一大病因。

2、打開小區(qū)違反《物權(quán)法》？

既然打開小區(qū)是為了解決城市病，讓城市更加宜居，那么問題來了，誰有權(quán)打開小區(qū)？畢竟，小區(qū)是否打開涉及到業(yè)主的利益，在《物權(quán)法》已經(jīng)出臺(tái)的 背景下，業(yè)主的權(quán)益如何得到尊重？北京市房協(xié)秘書長陳志認(rèn)為，對于已有小區(qū)是否開放，應(yīng)該充分尊重小區(qū)土地的使用權(quán)人——業(yè)主的權(quán)利。

陳志說，一個(gè)小區(qū)使用的土地，無論是小區(qū)內(nèi)建設(shè)道路、綠地，還是建設(shè)住宅樓的土地，都先是開發(fā)商從政府手中獲得使用權(quán)，建設(shè)完成后出售給業(yè)主， 而小區(qū)使用的土地也被劃分到每個(gè)購房的業(yè)主“頭上”。同時(shí)，《物權(quán)法》中規(guī)定，小區(qū)道路如果沒有明確規(guī)定屬于市政道路的，產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主。因此，對于已 有的小區(qū)來說，是否開放，應(yīng)該由業(yè)主共同決定。

北京大學(xué)法學(xué)院房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波說，意見中提到的已建成的住宅小區(qū)和單位大院要逐步打開，用了“逐步”一詞。他認(rèn)為可以選擇住宅小區(qū)土地使用權(quán)70年到期時(shí)再變更，或小區(qū)住宅樓已經(jīng)無法居住需重建時(shí)再變更。

中國政法大學(xué)教授王衛(wèi)國認(rèn)為，政府的出發(fā)點(diǎn)是好的，但推行時(shí)應(yīng)尊重大家意愿和需求。王衛(wèi)國表示，小區(qū)道路如果沒有明確規(guī)定屬于市政道路的，從產(chǎn) 權(quán)來講屬于小區(qū)業(yè)主，按照物權(quán)法的規(guī)定，住宅小區(qū)的土地使用權(quán)是屬于小區(qū)內(nèi)部業(yè)主的共有，這些道路不只有通行功能，還有小區(qū)業(yè)主停車等其他很多功能。此 外，完全打開也涉及安全和民眾觀念等問題，政府不能強(qiáng)行推行，要尊重《物權(quán)法》。

從專家的觀點(diǎn)來看，在依法治國的背景下，要打開已建成小區(qū)需要充分尊重業(yè)主的權(quán)利，在充分協(xié)商的背景之下，才能逐步打開，這應(yīng)該是大概率事件。

最高人民法院民一庭庭長程新文23日上午在回答“拆小區(qū)圍墻是否違背物權(quán)法”的提問時(shí)表示，目前，黨中央、國務(wù)院提出的這一《意見》屬于黨和國 家政策層面的問題，涉及包括業(yè)主在內(nèi)有關(guān)主體的權(quán)益保障，還有一個(gè)通過立法實(shí)現(xiàn)法治化的過程。這也就是說，具體如何執(zhí)行還需要通過立法來落實(shí)。

3、開放使用小區(qū)道路如何補(bǔ)償？

如果業(yè)主同意打開小區(qū)，將小區(qū)道路變?yōu)楣驳缆?，?huì)有補(bǔ)償嗎？中國政法大學(xué)教授王衛(wèi)國認(rèn)為，從法律上講，政府要協(xié)商推進(jìn)，比如與小區(qū)業(yè)主大會(huì)進(jìn)行必要協(xié)商，還要進(jìn)行補(bǔ)償。

同時(shí)，要區(qū)別對待，不能一刀切，“在一些地方道路非常稀缺的情況下，要與小區(qū)業(yè)主等各方進(jìn)行協(xié)調(diào)；對于有些小區(qū)根本不存在這方面的需求，圍墻打開對于緩解交通沒有實(shí)質(zhì)性的意義，反而增加了安全隱患，就應(yīng)保證小區(qū)內(nèi)道路的生活功能，以及業(yè)主寧靜和安全的需求”。

此外，對于單位大院，王衛(wèi)國表示，比住宅小區(qū)的問題要簡單一些，很多是國有單位，但也有一些企業(yè)單位，因此也不能一概而論。

這里面的關(guān)鍵問題是土地使用權(quán)，它包括兩類，劃撥土地使用權(quán)和出讓土地使用權(quán)。國有企業(yè)通常屬于劃撥土地使用權(quán)，而企業(yè)單位還要看看是劃撥土地使用權(quán)還是出讓土地使用權(quán)。

王衛(wèi)國表示，劃撥土地使用權(quán)是無償取得的，這個(gè)使用權(quán)政府可隨時(shí)收回，只要適當(dāng)補(bǔ)償即可；對于出讓土地使用權(quán)，政府強(qiáng)制收回時(shí)必須是出于公共利 益的需要，收回中還需要論證，并進(jìn)行補(bǔ)償。補(bǔ)償包括退回土地使用權(quán)剩余年限的土地出讓金、給小區(qū)居民帶來不便的補(bǔ)償、道路建設(shè)成本，以及由此給居民帶來不 便進(jìn)行的補(bǔ)救措施，包括如噪音、污染等一系列問題，都要統(tǒng)籌進(jìn)行。

4、街區(qū)化后小區(qū)物業(yè)將被取消？

如果沒有了小區(qū)，沒有了小區(qū)內(nèi)的道路和綠地，那是否還需要物業(yè)？是否還要交物業(yè)費(fèi)？

對此，北京大學(xué)法學(xué)院房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波說，所謂物業(yè)，是負(fù)責(zé)小區(qū)的公共設(shè)施和共有部位的維護(hù)。一棟樓內(nèi)的樓道、電梯、二次供水等都是公共部位和共有設(shè)施，也是需要維護(hù)的。所以將來也會(huì)劃定公共部位和共有設(shè)施，只是按照屆時(shí)的規(guī)劃來確定。

“物業(yè)的本質(zhì)不會(huì)變，只是管理服務(wù)的方式會(huì)有所變化?！睒墙úㄕf，因此物業(yè)公司不會(huì)消失，業(yè)主們?nèi)匀恍枰飿I(yè)公司提供服務(wù)，只是服務(wù)形式的變化，如過去是一個(gè)小區(qū)封閉起來，門口有保安值守，將來物業(yè)的保安則可能是在樓門口來值守，而開放后的道路上則由警察來巡邏。

5、圍墻打開怎么保障小區(qū)安全？

推行街區(qū)制后，很多人擔(dān)心，以后小區(qū)的物業(yè)如何管理？小區(qū)的安全隱患是不是會(huì)增加？中國人民公安大學(xué)治安學(xué)院教授王太元認(rèn)為，小區(qū)的治安并不僅 僅是靠封閉來解決，封閉也不能解決安全問題，要靠管理和防范等多個(gè)方面，如加強(qiáng)巡邏、守護(hù)等多種措施加強(qiáng)治安。實(shí)行街區(qū)制，也不意味著治安就會(huì)有問題。比 如南方一些城市的騎樓，就是典型的街區(qū)制，居民們往來密切，鄰里關(guān)系融洽，并沒有因此而出現(xiàn)治安惡化的問題。

小區(qū)打開后，通行車輛多了，噪音問題如何解決，是否會(huì)擾民？王太元認(rèn)為，首先要看擾民到什么程度，通過調(diào)查研究，判斷通行之后是否安裝隔音墻，對于不同的問題。包括噪音，涉及的問題都要制定具體的、有針對性的措施進(jìn)行解決，不能一刀切。

6、學(xué)區(qū)房劃分是否會(huì)受街區(qū)影響？

現(xiàn)在很多人買房，都會(huì)考慮所屬小區(qū)的房子是否屬于學(xué)區(qū)房，小區(qū)打開了，學(xué)區(qū)房還會(huì)存在嗎？對此，中國教育科學(xué)研究院研究員儲(chǔ)朝暉分析說：“街道 和小區(qū)，是過去學(xué)區(qū)如何劃分主要考慮的一個(gè)重要因素。未來小區(qū)打開后，如果不改變街道的管轄，應(yīng)該不會(huì)有太大的直接影響，如果打開后改變街區(qū)的管轄，可能 會(huì)影響到學(xué)區(qū)房”。

儲(chǔ)朝暉認(rèn)為，對于學(xué)區(qū)房應(yīng)總體考慮，一方面，一個(gè)好學(xué)校是長期積累起來的，周圍居民也較為穩(wěn)定，除了新建小區(qū)，要改變是一個(gè)長期的過程，不會(huì)出 現(xiàn)劇烈的變化；另一方面，學(xué)區(qū)房從推動(dòng)教育均衡來說，屬于浮在水面上的“浮標(biāo)”，顯示水位在哪里，但不要把目標(biāo)盯著浮標(biāo)，實(shí)際問題是教育均衡問題，這個(gè)問 題解決之后浮標(biāo)自然會(huì)往下降，“學(xué)區(qū)房只是浮標(biāo)，如果水位改變，浮標(biāo)高低也會(huì)改變。水位就是指房子的價(jià)值” 。

儲(chǔ)朝暉表示，作為城市社區(qū)管理，從長期發(fā)展來看，從公共資源提供上應(yīng)該注重公平、均衡，公共服務(wù)職能應(yīng)由政府整體考慮，而不是根據(jù)社區(qū)和周圍單位部門過多掛鉤。

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打開小區(qū)需要配套 單位大院要做表率

打開小區(qū)有很多好處，對于治理城市病有幫助，但在打開的過程中，難免會(huì)帶來新的問題。如何解決這些問題？對此，專家認(rèn)為這需要出臺(tái)一些配套措施。

首先，推行街區(qū)制要有“軟件”支撐。這里說的“軟件”主要是權(quán)益的劃分，《物權(quán)法》規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)的道路、綠地、用于停放汽車的車位等，都屬 于業(yè)主共有。未來，街區(qū)的道路、綠地、停車位的所有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)如何分配，還需要在法律上有明確規(guī)定和細(xì)分，絕對不可以是一個(gè)糊涂賬。

其次，推行街區(qū)制還得有“硬件”保障。解決好停車問題、物業(yè)管理問題、環(huán)境問題、住宅區(qū)內(nèi)公共空間等問題，是實(shí)現(xiàn)住宅街區(qū)化的前提。

再次，既然打開小區(qū)涉及到業(yè)主的切身利益，在打開的過程中應(yīng)該保障業(yè)主的參與權(quán)和話語權(quán)，要經(jīng)過充分協(xié)商才能打開，不能倉促行事。對于新建的非封閉小區(qū)，相關(guān)權(quán)益如何劃分要充分告知買房者。

最后，街區(qū)制的推行還需要一些單位做表率。當(dāng)前，街區(qū)制的推行仍面臨一些問題，尤其是人們的思想觀念誤區(qū)需進(jìn)一步疏通，需要一些單位大院率先垂 范、引領(lǐng)，加快開放步伐。這一點(diǎn)，中央的《意見》已經(jīng)明確，“單位大院要逐步打開”，開放封閉小區(qū)從一些單位大院開始，才有利于未來街區(qū)制的順利推行。